W niniejszym artykule opiszemy postępowanie z obiektem budowlanym w złym stanie technicznym, a więc określimy co dzieje się w przypadku, kiedy podczas przeglądu budowlanego zostanie stwierdzony nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego lub jego części, który to stan może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Dodamy również kilka informacji ogólnych, opiszemy m.in. jakie działania może podjąć organ nadzoru budowlanego oraz co dzieje się z nieużytkowanymi, niewykończonymi lub grożącymi zawaleniem obiektami budowlanymi.
Spis treści:
Przepisy, które regulują wszystkie działania po stwierdzeniu nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego znajdują się w art. 62 oraz 66-70 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Postępowanie z obiektem budowlanym w złym stanie technicznym
Po przeprowadzonym przeglądzie budowlanym mogą wystąpić dwie sytuacje:
- protokół sporządzony z okresowej kontroli obiektu budowlanego zostaje przekazany właścicielowi lub zarządcy obiektu – w przypadku nie stwierdzenia żadnych uszkodzeń czy braków, które powodowałyby zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a organ nadzoru budowalnego otrzymuje jedynie zawiadomienie o przeprowadzonej kontroli i to tylko w przypadku obiektu budowlanego podlegającego przeglądowy półrocznemu,
- kopia protokołu sporządzonego z okresowej kontroli obiektu budowlanego zostaje przesłana przez kontrolującego do właściwego organu nadzoru budowlanego – w przypadku stwierdzenia uszkodzeń czy braków, które mogą powodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska.
Zgodnie z art. 70 ust. 1 ustawy Prawo budowlane właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są zobowiązani usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Trzeba niezwłocznie działać w szczególności, kiedy istnieje zagrożenie:
- katastrofą budowlaną,
- pożarem,
- wybuchem,
- porażeniem prądem elektrycznym,
- zatruciem gazu.
Obowiązek usunięcia nieprawidłowości dotyczy zatem sytuacji, w których uszkodzenia lub braki mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Osoba dokonująca przeglądu budowlanego danego obiektu budowlanego po stwierdzeniu, że istnieją uszkodzenia lub braki powodujące wyżej wymienione zagrożenia zobowiązuje właściwą osobę, czyli właściciela, zarządcę lub użytkownika obiektu budowlanego, do ich usunięcia. Mogą oni wykonać te czynności w trakcie lub bezpośrednio po wykonanym przeglądzie budowlanym.
Kopię protokołu z kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego należy przesłać w momencie stwierdzenia istnienia uszkodzeń i braków, mogących spowodować określone zagrożenie, a nie w momencie stwierdzenia usunięcia przez zobowiązanego wskazanych uszkodzeń czy braków. Obowiązek napraw powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego, a osoba, która wykonuje taką kontrolę, powinna bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do organu nadzoru budowlanego. Przesłanie tej kopii stanowi informację na temat wykrytych nieprawidłowości oraz jest podstawą do podjęcia działań przez organ nadzoru budowlanego.
Organ nadzoru budowlanego, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza w trybie natychmiastowym kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków. Jeżeli dla obiektu budowlanego prowadzona jest cyfrowa książka obiektu budowlanego, protokół ten przekazuje się za pomocą systemu c-KOB.
Organ nadzoru budowlanego – działanie
Zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
- może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska,
- jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska,
- jest w nieodpowiednim stanie technicznym,
- powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia.
Organ nadzoru budowlanego określa również termin usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
Sformułowanie „użytkowanie obiektu” należy interpretować jako podjęcie działalności, która polega na bezpośrednim korzystaniu z substancji budowlanej obiektu, które może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. W związku z tym nie każde zachowanie i nie każda czynność podjęta przez właściciela lub zarządcę w obiekcie budowlanym będzie znajdowała się w zakresie kompetencji organu nadzoru budowlanego.
Może wystąpić również taka sytuacja, w której zostaną stwierdzone ingerencje lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, które nie mają uzasadnienia względami technicznymi lub użytkowymi, a których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych. W takim przypadku organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji i naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Taka decyzja może zostać ogłoszona ustnie i podlega ona natychmiastowemu wykonaniu.
Jeżeli obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska lub jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego może, w drodze decyzji, zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W przypadku wystąpienia możliwości zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, decyzja o zakazie użytkowania obiektu budowlanego podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być również ogłoszona ustnie.
Nieużytkowane lub niewykończone obiekty budowlane
Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę nieużytkowanego lub niewykończonego obiektu budowlanego, jeśli nie nadaje się on do remontu, odbudowy lub wykończenia. Wraz z rozbiórką właściciel lub zarządca ma obowiązek również uporządkować teren, na którym znajduje się dany obiekt budowlany. Wydana decyzja określa terminy przystąpienia do tych robót oraz ich zakończenia.
Przepisy te nie dotyczą jednak obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków. Jeżeli natomiast obiekt budowlany nie jest wpisany do rejestru zabytków, ale jest objęty ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzję o rozbiórce organ nadzoru budowlanego wydaje po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wojewódzki konserwator zabytków ma 30 dni, aby zająć stanowisko w tej sprawie. Jeżeli nie zrobi tego w określonym terminie, uznaje się to za uzgodnienie.
Obiekty budowlane grożące zawaleniem
Jeżeli zostanie stwierdzona potrzeba opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek:
- nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania,
- przesłać tę decyzję obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów,
- zarządzić:
- umieszczenie na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania,
- wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, z określeniem, technicznie uzasadnionych, terminów ich wykonania.
Niezwłoczne podejmowanie działań
W przypadku, kiedy obiekt budowlany stwarza zagrożenie dla ludzi lub mienia, lub zostaną stwierdzone ingerencje lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, które nie mają uzasadnienia względami technicznymi lub użytkowymi, a których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, konieczne jest niezwłoczne podjęcie działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego zapewnia, na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających.
Organy Policji oraz Państwowej Straży Pożarnej również są upoważnione w zaistniałej sytuacji do zastosowania, na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, niezbędnych środków zabezpieczających. Jeżeli wymienione organy podjęły takie działania, mają obowiązek niezwłocznie zawiadomić o tym organ nadzoru budowlanego.
Postępowanie z obiektem budowlanym w złym stanie technicznym – podsumowanie
W niniejszym wpisie postaraliśmy się opisać dokładnie co dzieje się w przypadku, kiedy zostanie stwierdzony nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego lub jego części, który może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Dodatkowo wymieniliśmy działania, jakie są podejmowane dla obiektów budowlanych nieużytkowanych, niewykończonych oraz grożących zawaleniem.
