W niniejszym wpisie p/t Co zawiera protokół z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego postaramy się opisać co powinno znajdować się w protokole z takiego przeglądu oraz dodać kilka ogólnych informacji dotyczących sporządzania protokołów z kontroli okresowej rocznej ogólnobudowlanej.
Spis treści:
Niezależnie, w artykule p/t Co obejmuje przegląd budowlany roczny omówiliśmy dokładnie jak wygląda taki przegląd, dla jakich obiektów budowlanych jest przeprowadzany, kto jest odpowiedzialny za wykonanie tego przeglądu, a także w jakich terminach powinno się go wykonywać.
Przepisy, które dotyczą zasad sporządzania i formy protokołów będących podsumowaniem kontroli okresowych rocznych ogólnobudowlanych znajdują się w w art. 62a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a także w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
Działania wstępne przed sporządzeniem protokołu z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego
Przed rozpoczęciem każdej kontroli okresowej budynku zadaniem osoby przeprowadzającej tę kontrolę jest zapoznanie się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli oraz wszelkimi zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku. Następnie po przeprowadzonej kontroli, w najnowszym protokole ujmowane są niewykonane roboty remontowe, które były zalecane do wykonania w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.
Co zawiera protokół z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego – formalnie
Co zawiera protokół z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego pod wzglądem formalnym? Zgodnie z art. 62a ust. 2 ustawy Prawo Budowlane protokół sporządzony w wyniku kontroli okresowej ogólnobudowlanej powinien zawierać przynajmniej:
- datę przeprowadzenia kontroli,
- imię i nazwisko, numer uprawnień budowlanych wraz ze specjalnością, w której zostały wydane oraz podpis osoby przeprowadzającej kontrolę
- imię i nazwisko albo nazwę właściciela lub zarządcy użytkowanego obiektu budowlanego,
- określenie charakteru kontrolowanego obiektu budowlanego umożliwiającego jego identyfikację,
- zakres kontroli,
- ustalenia dokonane w czasie kontroli, w tym wskazanie nieprawidłowości, jeżeli takie zostały stwierdzone,
- zalecenia, jeżeli zostały stwierdzone nieprawidłowości,
- metody i środki użytkowania elementów obiektów budowlanych narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, w przypadku kontroli tych elementów,
- zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach z poprzednich kontroli.
Dodatkowo, oprócz wyżej wymienionych elementów zgodnie z przepisami określonymi w rozporządzeniu MSWiA w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych protokoły wykonywane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać również określenia dotyczące stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą, rozmiarów zużycia lub uszkodzeń tych elementów oraz zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania. W razie potrzeby do protokołów dołącza się dokumentację fotograficzną zmian i uszkodzeń elementów wykonaną w trakcie przeprowadzonego przeglądu.
Wyżej wymienione składniki stanowią podstawę we wszystkich protokołach z kontroli okresowych budowlanych. W kolejnej części niniejszego artykułu przedstawimy zakres przeglądów rocznych ogólnobudowlanych oraz elementy, które takim kontrolom podlegają.
Co zawiera protokół z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego – rzeczowo
Co zawiera protokół z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego pod wzglądem rzeczowym? W protokole powinny zostać opisane wszystkie elementy, które w ramach takiej kontroli podlegają sprawdzeniu pod kątem stanu technicznego, a więc wszystkie elementy budynku lub budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania danego obiektu.
Wyżej wymienionej kontroli okresowej, a zarazem uwzględnieniu w protokole z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego podlegają takie elementy jak:
- zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (np. tynki),
- elementy ścian zewnętrznych (filary, gzymsy, attyki oraz detale architektoniczne),
- pokrycia dachowe,
- balustrady, loggie, balkony,
- obróbki blacharskie oraz elementy odwodnienia budynku,
- urządzenia i inne elementy zamocowane do ścian i dachu budynku (np. reklamy, szyldy, klimatyzatory, maszty antenowe i flagowe),
- instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
- urządzenia stanowiące zabezpieczenia przeciwpożarowe budynku,
- przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku,
- elementy instalacji kanalizacyjnej odprowadzającej ścieki z budynku,
- wszystkie pozostałe elementy budynku (np. stolarka okienna i drzwiowa, schody, podjazdy dla niepełnosprawnych).
Po przeprowadzonej kontroli, w protokole należy umieścić informacje dotyczące stanu technicznego, rozmiarów zużycia i nieprawidłowości (jeżeli zostały stwierdzone) wszystkich powyższych elementów.
Zasady kontroli organoleptycznej i oceny stanu zużycia technicznego elementów obiektu budowlanego
Stan techniczny oraz zużycie elementów objętych kontrolą można określać w oparciu o przeprowadzoną kontrolę organoleptyczną i wzorce przedstawione w skrypcie p/t Zużycie obiektów budowlanych opracowanym przez WACETOB. W opracowaniu tym wyróżnia się 6 różnych stanów technicznych elementów, którym odpowiadają poszczególne wartości zużycia procentowego i cechy tych elementów:
- bardzo dobry – zużycie: 0÷10 % – Elementy budynku są dobrze utrzymane, konserwowane i nie wykazują oznak zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości tych elementów spełniają wymogi normy.
- dobry – zużycie: 11÷25 % – Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Możliwe nieznaczne uszkodzenia (szczególnie mechaniczne), które wynikają z użytkowania. Wymagana jest konserwacja tych elementów.
- średni – zużycie: 26÷50 % – Elementy budynku utrzymane są w zadowalającym stanie. Wymagany jest remont bieżący dotyczący drobnych napraw, uzupełnień, konserwacji itp. tych elementów.
- zadowalający – zużycie: 51÷60 % – Elementy charakteryzują się średnimi uszkodzeniami i ubytkami nie zagrażającymi bezpieczeństwu publicznemu. Konieczny jest częściowy kapitalny remont elementów.
- zły – zużycie: 61÷70 % – Elementy charakteryzują się znacznymi uszkodzeniami i ubytkami. Właściwości materiałów, z których dane elementy są wykonane mają obniżoną klasę. Konieczny jest kompleksowy remont kapitalny.
- awaryjny – zużycie: >70 % – Budynek nadaje się do rozbiórki.
Zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania
W protokole z przeglądu znajdują się również informacje dotyczące zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonania. Wszelkie usterki i nieprawidłowości zauważone w trakcie przeglądu i wpisane do protokołu stanowią podstawę do sporządzenia zestawienia robót remontowych budynku, które zaleca się wykonać, aby utrzymać budynek w dobrej kondycji. Zgodnie z art. 62a ust. 3 ustawy Prawo Budowlane w zaleceniach powinny być wskazane czynności mające na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, a także terminy wykonania tych czynności.
Zestawienie robót remontowych budynku powinno zawierać podział robót na:
- roboty konserwacyjne – roboty mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku,
- naprawy bieżące – okresowy remont elementów budynku, który ma za zadanie zapobiegać skutkom zużycia tych elementów i utrzymać budynek we właściwym stanie technicznym,
- naprawy główne – remont, w którym wymianie ulega co najmniej jeden element budynku.
Zestawienie napraw bieżących i głównych stanowi podstawę do sporządzenia planu robót remontowych, w którym priorytet stanowią prace mające na celu:
- eliminację zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich,
- zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
- spełnienie wymagań ochrony środowiska,
- zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu.
Metody i środki użytkowania elementów obiektów budowlanych narażonych na szkodliwe działanie
Metody i środki użytkowania elementów obiektów budowlanych, szczególnie tych narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, obejmują szereg działań i zasobów, które mają na celu zachowanie i utrzymanie właściwego stanu technicznego budynku, jego bezpieczeństwa oraz funkcjonalności elementów budowlanych. Do takich działań zalicza się m.in. usuwanie śniegu z dachu – w przypadku przekroczenia obciążenia charakterystycznego śniegiem przewidzianego w projekcie czy stosowanie się do wytycznych i zaleceń konserwacyjnych producentów wszystkich elementów narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych. Stosowanie tych metod i środków powinno zapewnić większą ochronę danego budynku przed szkodliwymi czynnikami zewnętrznymi, co z kolei powinno przełożyć się na jego dłuższą żywotność.
Załączniki do protokołu z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego
Tak jak już wspomnieliśmy wcześniej, w każdym protokole z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego muszą znaleźć się dane osoby przeprowadzającej kontrolę, a także jej podpis. Dodatkowo do protokołu konieczne jest dołączenie kopii uprawnień budowlanych osoby przeprowadzającej kontrolę oraz kopii aktualnego zaświadczenia, o których mowa w art. 12 ust. 7 ustawy Prawo Budowlane, a mianowicie zaświadczenia z odpowiedniej Izby Inżynierów Budownictwa potwierdzającego członkostwo w Izbie i posiadanie wymaganego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.
