Format i obowiązkowe elementy protokołu z rocznego przeglądu budowlanego. Co powinno się znaleźć, jak archiwizować, kto akceptuje.
Protokół z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego musi zawierać 9 obowiązkowych elementów (art. 62a ust. 2 prawa budowlanego): datę kontroli, dane osoby przeprowadzającej z uprawnieniami, dane obiektu, zakres kontroli, ustalenia, zalecenia, podpis kontrolującego, podpis właściciela oraz odniesienie do poprzedniego protokołu. Brak któregokolwiek elementu = protokół nieważny.
W niniejszym wpisie postaramy się opisać co powinno znajdować się w protokole z takiego przeglądu oraz dodać kilka ogólnych informacji dotyczących sporządzania protokołów z kontroli okresowej rocznej ogólnobudowlanej.
Działania wstępne przed sporządzeniem protokołu
Przed rozpoczęciem każdej kontroli okresowej budynku zadaniem osoby przeprowadzającej tę kontrolę jest zapoznanie się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli oraz wszelkimi zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku. Następnie po przeprowadzonej kontroli, w najnowszym protokole ujmowane są niewykonane roboty remontowe, które były zalecane do wykonania w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.
Co zawiera protokół - elementy formalne
Podstawa prawna: art. 62a ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane określa minimalną zawartość protokołu z kontroli okresowej ogólnobudowlanej.
Zgodnie z tymi przepisami protokół powinien zawierać przynajmniej:
- datę przeprowadzenia kontroli
- imię i nazwisko, numer uprawnień budowlanych wraz ze specjalnością, w której zostały wydane oraz podpis osoby przeprowadzającej kontrolę
- imię i nazwisko albo nazwę właściciela lub zarządcy użytkowanego obiektu budowlanego
- określenie charakteru kontrolowanego obiektu budowlanego umożliwiającego jego identyfikację
- zakres kontroli
- ustalenia dokonane w czasie kontroli, w tym wskazanie nieprawidłowości, jeżeli takie zostały stwierdzone
- zalecenia, jeżeli zostały stwierdzone nieprawidłowości
- metody i środki użytkowania elementów obiektów budowlanych narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników, w przypadku kontroli tych elementów
- zakres niewykonanych zaleceń określonych w protokołach z poprzednich kontroli
Dodatkowo, oprócz wyżej wymienionych elementów zgodnie z przepisami określonymi w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych protokoły wykonywane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać również określenia dotyczące stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą, rozmiarów zużycia lub uszkodzeń tych elementów oraz zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania. W razie potrzeby do protokołów dołącza się dokumentację fotograficzną zmian i uszkodzeń elementów wykonaną w trakcie przeprowadzonego przeglądu.
Co zawiera protokół - zakres rzeczowy
W protokole powinny zostać opisane wszystkie elementy, które w ramach takiej kontroli podlegają sprawdzeniu pod kątem stanu technicznego, a więc wszystkie elementy budynku lub budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania danego obiektu.
Wyżej wymienionej kontroli okresowej podlegają takie elementy jak:
- zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (np. tynki)
- elementy ścian zewnętrznych (filary, gzymsy, attyki oraz detale architektoniczne)
- pokrycia dachowe
- balustrady, loggie, balkony
- obróbki blacharskie oraz elementy odwodnienia budynku
- urządzenia i inne elementy zamocowane do ścian i dachu budynku (np. reklamy, szyldy, klimatyzatory, maszty antenowe i flagowe)
- instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej
- urządzenia stanowiące zabezpieczenia przeciwpożarowe budynku
- przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku
- elementy instalacji kanalizacyjnej odprowadzającej ścieki z budynku
- wszystkie pozostałe elementy budynku (np. stolarka okienna i drzwiowa, schody, podjazdy dla niepełnosprawnych)
Po przeprowadzonej kontroli, w protokole należy umieścić informacje dotyczące stanu technicznego, rozmiarów zużycia i nieprawidłowości (jeżeli zostały stwierdzone) wszystkich powyższych elementów.
Zasady oceny stanu zużycia technicznego
Stan techniczny oraz zużycie elementów objętych kontrolą można określać w oparciu o przeprowadzoną kontrolę organoleptyczną i wzorce przedstawione w skrypcie Zużycie obiektów budowlanych opracowanym przez WACETOB. W opracowaniu tym wyróżnia się 6 różnych stanów technicznych elementów, którym odpowiadają poszczególne wartości zużycia procentowego i cechy tych elementów:
- bardzo dobry - zużycie: 0-10% - Elementy budynku są dobrze utrzymane, konserwowane i nie wykazują oznak zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości tych elementów spełniają wymogi normy
- dobry - zużycie: 11-25% - Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Możliwe nieznaczne uszkodzenia (szczególnie mechaniczne), które wynikają z użytkowania. Wymagana jest konserwacja tych elementów
- średni - zużycie: 26-50% - Elementy budynku utrzymane są w zadowalającym stanie. Wymagany jest remont bieżący dotyczący drobnych napraw, uzupełnień, konserwacji itp. tych elementów
- zadowalający - zużycie: 51-60% - Elementy charakteryzują się średnimi uszkodzeniami i ubytkami nie zagrażającymi bezpieczeństwu publicznemu. Konieczny jest częściowy kapitalny remont elementów
- zły - zużycie: 61-70% - Elementy charakteryzują się znacznymi uszkodzeniami i ubytkami. Właściwości materiałów, z których dane elementy są wykonane mają obniżoną klasę. Konieczny jest kompleksowy remont kapitalny
- awaryjny - zużycie: >70% - Budynek nadaje się do rozbiórki
Zakres robót remontowych i kolejność wykonywania
W protokole z przeglądu znajdują się również informacje dotyczące zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonania. Wszelkie usterki i nieprawidłowości zauważone w trakcie przeglądu i wpisane do protokołu stanowią podstawę do sporządzenia zestawienia robót remontowych budynku. Zgodnie z art. 62a ust. 3 ustawy Prawo Budowlane w zaleceniach powinny być wskazane czynności mające na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, a także terminy wykonania tych czynności.
Zestawienie robót remontowych budynku powinno zawierać podział robót na:
- roboty konserwacyjne - roboty mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku
- naprawy bieżące - okresowy remont elementów budynku, który ma za zadanie zapobiegać skutkom zużycia tych elementów i utrzymać budynek we właściwym stanie technicznym
- naprawy główne - remont, w którym wymianie ulega co najmniej jeden element budynku
Zestawienie napraw bieżących i głównych stanowi podstawę do sporządzenia planu robót remontowych, w którym priorytet stanowią prace mające na celu:
- eliminację zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich
- zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku
- spełnienie wymagań ochrony środowiska
- zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu
Załączniki do protokołu
W każdym protokole z przeglądu rocznego ogólnobudowlanego muszą znaleźć się dane osoby przeprowadzającej kontrolę, a także jej podpis. Dodatkowo do protokołu konieczne jest dołączenie kopii uprawnień budowlanych osoby przeprowadzającej kontrolę oraz kopii aktualnego zaświadczenia, o których mowa w art. 12 ust. 7 ustawy Prawo Budowlane, a mianowicie zaświadczenia z odpowiedniej Izby Inżynierów Budownictwa potwierdzającego członkostwo w Izbie i posiadanie wymaganego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.
Bibliografia
Artykuł opracowano w oparciu o aktualne na dzień 18 lutego 2026 akty prawne. Zalecamy weryfikację aktualności przepisów w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (ISAP) przed podejmowaniem decyzji prawnych.
Akty prawne
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414, z późn. zm.) - art. 12 ust. 7, art. 62a ust. 2-3.
isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940890414 - Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. 1999 Nr 74 poz. 836).
isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19990740836