Jakie przeglądy są obowiązkowe w domu jednorodzinnym?

Lista obowiązkowych przeglądów dla domu jednorodzinnego: gazowy, kominowy, instalacji elektrycznej. Terminy, koszty, odpowiedzialność właściciela.

W skrócie

W domu jednorodzinnym obowiązkowych jest do 7 przeglądów: 2 przeglądy budowlane dla każdego budynku (5-letni ogólnobudowlany i 5-letni instalacji elektrycznej) wykonywane co 5 lat, oraz 5 przeglądów instalacyjnych (gazowy, kominiarski, ogrzewania, odgromowy, zbiornika bezodpływowego) wykonywanych zwykle co rok. Zwolnienie z art. 62 ust. 2 prawa budowlanego nie obejmuje instalacji.

Sprawdzą Państwo cennik przeglądów budowlanych

W niniejszym wpisie postaramy się odpowiedzieć wyczerpująco na pytanie jakie przeglądy są obowiązkowe w domu jednorodzinnym. Opiszemy przy tym 2 obowiązkowe przeglądy budowlane, które dotyczą praktycznie wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz 5 innych obowiązkowych przeglądów okresowych, które dotyczą tylko niektórych domów mieszkalnych jednorodzinnych. Pełną listę obiektów budowlanych podlegających przeglądom znajdą Państwo w osobnym wpisie.

2 obowiązkowe przeglądy budowlane dla wszystkich domów jednorodzinnych

Do 2 obowiązkowych przeglądów budowlanych, które dotyczą praktycznie wszystkich domów jednorodzinnych zaliczają się:

przegląd 5-letni ogólnobudowlany
przegląd 5-letni instalacji elektrycznej

Dodatkowe obowiązkowe przeglądy - zależne od instalacji w domu

Kolejnych 5 obowiązkowych przeglądów okresowych dotyczy konkretnych instalacji. Jeśli dom je posiada (a większość ma przynajmniej komin lub instalację gazową), te kontrole są bezwzględnie obowiązkowe - zwolnienie z art. 62 ust. 2 ustawy Prawo budowlane obejmuje wyłącznie kontrolę elementów narażonych na wpływy atmosferyczne (lit. a), a nie kontrolę instalacji gazowych ani przewodów kominowych (lit. c).

przegląd 5-letni instalacji odgromowej
coroczny przegląd instalacji gazowej
coroczny przegląd kominiarski
przegląd stanu technicznego systemu ogrzewania, z uwzględnieniem efektywności energetycznej źródła ciepła oraz dostosowania jego mocy do potrzeb użytkowych - w zależności od rodzaju i nominalnej mocy cieplnej danego kotła grzewczego
coroczny przegląd zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe lub biologicznej oczyszczalni ścieków

Podstawa prawna: art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Aktualny stan prawny opisujemy szczegółowo w Przepisach w 2024 roku.

Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego

Sprawdźmy jaka w ogóle jest definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Znajdziemy ją w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane:

Budynek mieszkalny jednorodzinny - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane

Przegląd ogólnobudowlany domu jednorodzinnego - raz na 5 lat

Obowiązkowo każdy dom jednorodzinny podlega przeglądowi 5-letniemu ogólnobudowlanemu. Zakresem tej kontroli okresowej, wykonywanej 1 raz na 5 lat należy objąć sprawdzenie estetyki budynku i jego otoczenia oraz stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej następujących elementów budynku:

zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementy ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrady, loggie i balkony
urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku
elementy odwodnienia budynku oraz obróbki blacharskie
pokrycia dachowe
instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej
urządzenia stanowiące zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku
przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku
wszystkie pozostałe elementy budynku

Wyniki przeglądu dokumentuje się protokołem z przeglądu 5-letniego, który właściciel przechowuje wraz z pozostałą dokumentacją techniczną budynku. Domy jednorodzinne nie wymagają prowadzenia książki obiektu budowlanego (zwolnienie z art. 64 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane) - obowiązek cyfryzacji KOB od 2027 r. nie dotyczy domów jednorodzinnych.

Przegląd instalacji elektrycznej domu jednorodzinnego - raz na 5 lat

Praktycznie każdy dom jednorodzinny posiada instalację elektryczną, która podlega obowiązkowemu przeglądowi 1 raz na 5 lat. Podstawowy przegląd instalacji elektrycznej powinien obejmować:

pomiar impedancji pętli zwarcia obwodu 1-fazowego lub 3-fazowego
badanie wyłącznika różnicowo-prądowego (RCD)
badanie rezystancji uziemień ochronnych
pomiar ciągłości przewodów ochronnych

Opcjonalnie w trakcie przeglądu instalacji elektrycznej można przeprowadzić również inne pomiary, takie jak np.:

pomiar rezystancji izolacji obwodu 1-fazowego lub 3-fazowego
pomiary (pierwszy i następne) skuteczności zerowania (szybkie wyłączanie)

Przegląd instalacji odgromowej domu jednorodzinnego - raz na 5 lat

Część domów jednorodzinnych posiada instalację odgromową. W takich przypadkach należy obowiązkowo dokonać jej kontroli 1 raz na 5 lat. Podstawowy przegląd instalacji odgromowej obejmuje pomiary (pierwszy i następne) uziomów. Opcjonalnie można zbadać jeszcze np. rezystancję uziemienia odgromowego.

Przegląd instalacji gazowej domu jednorodzinnego - raz na rok

Część budynków jednorodzinnych posiada instalację gazową, która może służyć do ogrzewania budynku lub i do podgrzewania ciepłej wody użytkowej.

Podstawowy, wykonywany 1 raz na rok przegląd instalacji gazowej powinien obejmować sprawdzenie:

wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej
występowania stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia

Przegląd kominiarski domu jednorodzinnego - raz na rok

W związku z tym, że również w domach jednorodzinnych coraz częściej projektuje się (mniej lub bardziej zaawansowane) systemy wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, a jednocześnie stosuje się pompy ciepła, nie każdy budynek musi posiadać kominy. Jeśli jednak kominy posiada, to przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne) podlegają obowiązkowemu przeglądowi 1 raz na rok. Podstawowy przegląd kominiarski powinien obejmować sprawdzenie:

wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej
zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu
drożności przewodów kominowych
siły ciągu kominowego, ustalonego przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych i wentylacyjnych
występowania uszkodzeń przewodów na całej ich długości, kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych itp.
posiadania sprawnie działających urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia grzewcze (np. trzony kuchenne, piecyki wody przepływowej, kotły c.o. itp.)
częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych
dogodnego dostępu do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami
występowania innych stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia

Przegląd kotła grzewczego w domu jednorodzinnym

W niektórych, raczej rzadkich przypadkach konieczny jest przegląd kotła grzewczego w domu jednorodzinnym, a szerzej przegląd stanu technicznego systemu ogrzewania, z uwzględnieniem efektywności energetycznej źródła ciepła oraz dostosowania jego mocy do potrzeb użytkowych. Przegląd ten jest obowiązkowy wyłącznie w poniższych przypadkach:

dla kotłów gazowych o nominalnej mocy cieplnej od 20 do 100 kW - co najmniej co 5 lat
dla kotłów gazowych o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW - co najmniej co 4 lata
dla kotłów na paliwo stałe lub na olej opałowy o nominalnej mocy cieplnej od 20 do 100 kW - co najmniej co 5 lat
dla kotłów na paliwo stałe lub na olej opałowy o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW - co najmniej co 2 lata
dla innych źródeł ciepła, dostępnych części systemu ogrzewania lub połączonego systemu ogrzewania i wentylacji, o sumarycznej nominalnej mocy cieplnej większej niż 70 kW - co najmniej co 3 lata

Ponadto, w przypadku większych domów jednorodzinnych należy mieć na uwadze obowiązkową ocenę efektywności energetycznej, co najmniej 1 raz na 5 lat, w poniższych przypadkach:

dostępnych części systemu klimatyzacji o nominalnej mocy chłodniczej większej niż 12 kW
połączonego systemu klimatyzacji i wentylacji o sumarycznej nominalnej mocy chłodniczej większej niż 70 kW

Przegląd zbiornika na nieczystości ciekłe lub biologicznej oczyszczalni ścieków - raz na rok

W przypadku domów jednorodzinnych, które nie są podłączone do kanalizacji sanitarnej zachodzić jeszcze może obowiązek przeglądu zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe (tzw. szamba) lub biologicznej oczyszczalni ścieków. Są to obiekty ochrony środowiska i ich przegląd wykonuje się 1 raz na rok.

Podsumowanie

Jakie przeglądy są obowiązkowe w domu jednorodzinnym? Dokładnie na to pytanie staraliśmy się jak najkonkretniej odpowiedzieć w niniejszym wpisie. Dla czytelności nie przytaczaliśmy w tym artykule szczegółowych przepisów - można je znaleźć w naszych innych wpisach, m.in. Co obejmuje przegląd budowlany 5-letni, Co obejmuje przegląd budowlany roczny czy Jakie obiekty budowlane podlegają przeglądom budowlanym. Zachęcamy też do zapoznania się z artykułem Dlaczego warto wykonywać przeglądy budowlane, w którym omawiamy konsekwencje braku obowiązkowych kontroli.

Bibliografia

Artykuł opracowano w oparciu o aktualne na dzień 18 lutego 2026 akty prawne. Zalecamy weryfikację aktualności przepisów w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (ISAP) przed podejmowaniem decyzji prawnych.

Akty prawne

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414, z późn. zm.) - art. 3, art. 62.
isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940890414
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. 1999 Nr 74 poz. 836, z późn. zm.).
isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19990740836
Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. 1996 Nr 132 poz. 622, z późn. zm.) - dotyczy obowiązku kontroli zbiorników bezodpływowych i przydomowych oczyszczalni ścieków.
isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19961320622
Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2014 poz. 1200, z późn. zm.) - okresowe kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji.
isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20140001200